Có nên thí điểm thu thuế bất động sản thứ hai tại TP HCM?

TP.HCM vừa đề xuất chính sách thí điểm thu thuế với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ ​​bất động sản thứ hai trở lên. Có hai lý do được thành phố đưa ra cho đề xuất này. Thứ nhất, việc đánh thuế giúp hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất bỏ hoang vào các dự án bất động sản gây lãng phí nguồn lực xã hội. Thứ hai, sắc thuế này sẽ giúp thành phố có thêm nguồn thu ngân sách để tái đầu tư cho phát triển.

Đại diện Sở Tài chính TP.HCM cho biết VnExpressCho đến nay, thành phố vẫn chưa đưa ra phương án cụ thể về vấn đề này. “TP.HCM đang xin cơ chế và nếu được chấp thuận về mặt chủ trương, thành phố sẽ xây dựng đề án chi tiết trình các cấp”, lãnh đạo Sở cho biết.

Trên thực tế, đây không phải là lần đầu tiên thuế bất động sản thứ hai được thảo luận. Cách đây 5 năm, Chính phủ cũng từng đề xuất thí điểm đánh thuế BĐS lần thứ hai tại TP.HCM nhưng sau đó không được thông qua. Có nhiều ý kiến ​​phản đối, một trong số đó là thời điểm đánh thuế vẫn còn quá sớm.

Lần này, khi TP.HCM đề xuất thí điểm đánh thuế, vẫn còn nhiều quan điểm trái chiều. Nhóm bênh vực cho rằng đề xuất trên nếu được áp dụng sẽ làm lành mạnh hóa thị trường và có lợi cho đại đa số người dân.

PGS. PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP.HCM (UEH) cho rằng, việc đánh thuế sẽ góp phần đưa giá trị bất động sản về đúng giá trị thực của nó. Bởi loại thuế này sẽ làm giảm tỷ suất lợi nhuận của người sở hữu nhà, đất chờ giá tăng kiếm lời mà không đưa vào sử dụng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng nhìn nhận, bên cạnh các công cụ tín dụng, quy hoạch, thuế là công cụ hữu hiệu có thể điều tiết nền kinh tế và thị trường BĐS. Hiện Việt Nam chưa có thuế tài sản nên cần xem xét việc thí điểm đánh thuế chống đầu cơ bất động sản lần thứ hai để thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn.

Đồng quan điểm, chuyên gia BĐS cho thuê Lê Quốc Kiên cho rằng nếu thực hiện, điều này sẽ tác động rất mạnh đến những nhà đầu tư lướt sóng, BĐS không có giá trị sử dụng thực.

Theo ông Kiên, về mặt tâm lý, người mua sẽ thận trọng xem luật mới tác động thế nào, có trực tiếp làm giảm nhu cầu trong ngắn hạn hay không. Những người lướt sóng (chỉ lãi 5-10% trong 1-2 tháng mua bán) nhưng không bán được sẽ phải chịu nhiều loại thuế, phí khiến nhóm này nản lòng.

Về lâu dài, thuế đánh vào tài sản thứ hai sẽ được người bán tính vào chi phí của người bán. Lấy chu kỳ 5 năm làm chuẩn, nếu bất động sản tăng giá mạnh trong thời gian này, thuế bất động sản sẽ ít tác động đến các nhà đầu tư dài hạn do thuế suất đối với ngôi nhà thứ hai vẫn không đáng kể so với tốc độ tăng trưởng. tăng giá tài sản.

Tuy nhiên, sẽ không bao giờ có chuyện BĐS tăng mãi trong chu kỳ này, bởi khủng hoảng tất yếu sẽ ập đến và đan xen. Theo đó, trong giai đoạn này, khi giá nhà đất đi ngang hoặc giảm (rơi vào chu kỳ khủng hoảng), các nhà đầu tư dài hạn cũng sàng lọc danh mục để tránh bị đánh thuế chồng lên chứ không “ôm hàng”. Nghĩa là, thuế bất động sản sẽ có tác dụng thanh lọc thị trường đầu cơ trong các chu kỳ suy thoái.

Mặc dù vậy, vẫn còn những nghi ngờ Việc đánh thuế bất động sản có thể làm tăng giá nhà và thậm chí còn gây bất lợi hơn cho những người có ngân sách hạn hẹp. Chuyên gia Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên Đại học Bristol (Anh) cho rằng: “Cách tiếp cận như các nước đã làm thì Việt Nam nên áp dụng – khi chưa có cơ sở lý luận và thực tiễn rõ ràng thì kết quả sẽ khác ngoài ý muốn”. Ở Anh, chính phủ đánh thuế bất động sản rất cao, nhưng thực tế họ đã từng là một trong những quốc gia dẫn đầu về tốc độ tăng giá nhà ở châu Âu cách đây 10 năm.

Theo ông Hồ Quốc Tuấn, hầu hết các mô hình, nghiên cứu đều cho thấy yếu tố cốt lõi tác động đến giá nhà là nguồn cung. Trong khi đó, tại Việt Nam, nguồn cung nhà ở ít co giãn theo các loại thuế, phí… nên việc áp thuế không giải quyết được vấn đề đầu cơ.

Ảnh hưởng của thuế có thể tăng thay vì giảm giá nhà khi nguồn cung bị đình trệ. Nếu thiếu nguồn cung, chủ nhà sẽ tăng tiền thuê trên diện rộng và chuyển chi phí thuế vào giá bán trong tương lai. “Do đó, thuế BĐS thực chất là rào cản khiến người ít tiền không cạnh tranh được với người đã sở hữu nhiều BĐS”, ông Tuấn nói.

Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thuế bất động sản được phân thành thuế đất và thuế nhà. Ông nói: “Khi nói đến việc đánh thuế tài sản thứ hai, hiện tại không có quốc gia nào có thuế đối với thửa đất thứ hai mà họ áp dụng cho ngôi nhà thứ hai.

Và loại thuế bất động sản thứ hai này, theo ông, chỉ tồn tại ở một thị trường như Singapore, nơi có nguồn cung bất động sản từ các dự án đáp ứng tiêu chuẩn. Khái niệm thứ hai về bất động sản không áp dụng cho Việt Nam, có những vùng nông thôn nghèo và có những nơi đắt đỏ hơn Singapore như trung tâm Hà Nội hay TP.HCM. “Việc Việt Nam bắt chước Singapore để đánh thuế là hoàn toàn không phù hợp”, ông Võ nói.

Về mục tiêu tăng thu ngân sách, ông Hồ Quốc Tuấn cho rằng cần làm rõ chủ trương này nhằm cải thiện thu ngân sách nhà nước, còn hiệu quả hạn chế đầu cơ chưa rõ ràng.

Theo nhiều chuyên gia, hạ tầng kinh tế TP.HCM nhiều năm qua xuống cấp trầm trọng, một phần do thiếu nguồn vốn tái đầu tư. Đó cũng là lý do thành phố đề xuất được hưởng toàn bộ nguồn thu từ thuế nhà ở thứ hai cũng như các loại phí khác để giải quyết ùn tắc giao thông đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân…

“Thuế bất động sản có thể mang lại nguồn doanh thu cho chính quyền địa phương để tái đầu tư không gian sống và cũng hợp lý để những người có thu nhập cao đóng góp nhiều hơn. Nhưng tác động của nó đôi khi có thể làm tăng thay vì giảm giá nhà khi nguồn cung cạn kiệt, “, ông Tuấn nói.

Bên cạnh đó, chính sách này đánh thuế như thế nào và vào thời điểm nào để đạt được sự đồng thuận cao cũng được quan tâm.

Nhiều chuyên gia e ngại về việc thành phố sẵn sàng thí điểm thuế. Ông Võ đặt câu hỏi liệu TP.HCM có quản lý được BĐS thứ 2 bỏ hoang, đầu cơ? Trong khi chưa có quy định về nguồn gốc nguồn tiền đầu tư bất động sản, theo ông không khó để lách quy định.

Theo ông Châu, có thể xem xét thí điểm từ năm 2025, sau khi thị trường BĐS ổn định về dòng tiền, pháp lý thanh khoản… và Bộ Tài chính đã ban hành Luật Thuế tài sản năm 2024. Theo ông Châu Châu, vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần chuẩn bị cơ sở dữ liệu để hỗ trợ quá trình đánh thuế tài sản, hướng tới đánh thuế đúng mục tiêu, đối tượng.

Ông Châu cho rằng những trường hợp sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên với mục đích tích trữ tài sản để sinh lời cần phải đánh thuế. Nhưng cần phân loại cụ thể, không nên máy móc, vì còn phải xem xét diện tích căn nhà lớn hay nhỏ, cũng như công năng sử dụng căn nhà đó và giá trị trên thị trường.

Vì vậy, cần đánh thuế trên cơ sở kết hợp giữa định tính (mục đích sử dụng), định giá (giá trị) và định lượng (số lượng) của tài sản. Chẳng hạn, nếu là nhà thứ hai trở lên, không dùng vào mục đích ở mà dùng vào mục đích kinh doanh chịu thuế thì không nên đánh thuế tài sản trong trường hợp này vì thuế chồng lên nhau.

Về giá trị, theo ông Châu, không nên đánh thuế căn nhà thứ 2 nếu tài sản này có giá trị thấp (ví dụ lấy mốc không đánh thuế nhà có giá trị dưới 2 tỷ đồng). Nếu căn thứ hai có diện tích quá nhỏ (TP.HCM nhiều khu vực có nhà phố hẻm diện tích 10-15-20 m2/căn) thì không nên đánh thuế.

Một vấn đề cần lưu ý khác theo các chuyên gia là tiền sử dụng đất tuy không được coi là sắc thuế nhưng bản chất của nó không khác gì một công cụ thuế. Hiện tiền sử dụng đất ở Việt Nam rất cao, chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, 30% giá trị nhà phố (nhà gắn liền với đất) và 50% giá trị biệt thự. Vì vậy, Nhà nước nên giảm tiền sử dụng đất để tạo sự đồng thuận cao của người dân trong quá trình đánh thuế tài sản, tránh tình trạng đánh thuế trùng.

Quỳnh Trang – Vũ Lê