Nguyên nhân bất động sản nghẹt thở, tắc giao dịch

Tổng lượng giao dịch chỉ bằng 17% so với 2018, trước đại dịch

Nhìn lại bức tranh thị trường BĐS năm 2022, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường đã trải qua một năm có nhiều biểu hiện “bất thường”.

Ông Đinh chỉ ra, đầu năm thị trường “bùng nổ”, nhất là phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh nhưng đến cuối năm lại rơi vào “đình trệ”.

Đầu năm 2022, phân khúc đất nền chứng kiến ​​sự bùng nổ mạnh mẽ, đặc biệt tại các địa phương mới nổi, nơi quản lý nhà nước chưa thực sự tốt, tạo ra “cơn sốt đất ảo”. Các sản phẩm này chủ yếu là sản phẩm tự phát, không nằm trong các dự án phát triển.

Cùng với cơn sốt nóng, giá bất động sản cũng tăng mạnh từ 20% đến 30%, nhất là ở phân khúc đất nền. Mức giá này cao hơn nhiều so với thực tế. Tuy nhiên, từ giữa năm đến cuối năm, tốc độ tăng có xu hướng giảm.

Bên cạnh đó, năm 2022 nguồn cung BĐS trên thị trường rất khan hiếm. Hầu hết các sản phẩm chào bán ra thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít dự án mới phát sinh. Cơ cấu nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp và đầu tư. Sản phẩm dành cho đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội vô cùng ít ỏi.

Báo cáo thị trường BĐS 2022 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, nguồn cung BĐS ra thị trường năm 2022 đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021. Thị trường đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Trong số hiếm hoi được phê duyệt, không có dự án nhà ở nào xuất hiện, chỉ có dự án dịch vụ được phê duyệt. Thị trường đang hoàn toàn thiếu những sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của đại đa số người dân.

Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh qua các năm trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90%; 79% so với năm 2019. Nguồn cung ghi nhận cao nhất ở phân khúc đất nền (chiếm 44%), sau đó là căn hộ cao cấp (chiếm 37%), căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân. chiếm tỷ trọng thấp nhất với 4%.

Trong bối cảnh nhu cầu thực vẫn rất lớn do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng nhanh nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng, nhất là đối với các sản phẩm có mức giá phù hợp, cùng với chính sách tiền tệ thắt chặt cuối năm đã chặn dòng tiền khiến thanh khoản của thị trường bị suy yếu.

Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường năm 2022 chỉ khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, bằng 69% mức tiêu thụ của năm 2021 (khoảng 27.600 sản phẩm). Tổng lượng giao dịch cả năm giảm 31% so với năm 2021, chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018, trước khi dịch covid 19 bùng phát.

Đầu năm 2022, nhà đầu tư F0 tăng mạnh khiến cơn sốt đất nền bùng nổ, đặc biệt tại một số khu vực như Lâm Đồng, Nha Trang, Đắk Lắk… Tuy nhiên, đến quý IV/2022, lực cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề hầu như không có giao dịch.

Bên cạnh đó, những sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, có tính thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao do hạn chế cho vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận vốn vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm. hàng cao cấp, giá chưa phù hợp nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, giảm giá.

Cùng với giao dịch trầm lắng, báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng lưu ý, đến cuối năm 2022, thị trường BĐS sẽ xuất hiện làn sóng “dừng lỗ” do ảnh hưởng của chính sách tài khóa và các yếu tố khác. các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế. Giá BĐS được điều chỉnh về giá trị thực, gần như cuối năm 2021 khi không còn sốt đất.

Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Theo đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phí đầu vào và giá vật liệu xây dựng, lạm phát và lãi suất tăng.

Những dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá cùng với các chương trình thanh toán linh hoạt hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc cũng như chiết khấu hấp dẫn. để thu hút các nhà đầu tư.

Thanh khoản sẽ tiếp tục “nghẽn” vào đầu năm 2023

Đánh giá về thực trạng sức khỏe thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh văn phòng Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu thực duy trì ở mức cao, nguồn cung hạn chế, không phù hợp đã tạo ra tâm lý bất ổn. thị trường lệch pha, phi lý và phi thực tế.

Trong hơn 2 năm qua, hàng nghìn dự án đã được triển khai và đầu tư của các doanh nghiệp trên cả nước phải dừng lại để xem xét việc tuân thủ pháp luật với giá trị ước tính khoảng 30 tỷ USD. Sự cố này đã làm trầm trọng thêm tình trạng tạm thời đóng băng của thị trường bất động sản.

Mặt khác, thị trường tiền tệ bị thắt chặt, tạo ra dòng tiền khó khăn, làm giảm sức mua của thị trường. Việc huy động vốn cho phát triển của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, nguồn cung của thị trường càng khó khăn hơn. Điều này đã dẫn đến tình trạng thanh khoản trên thị trường bất động sản yếu kém, bóp nghẹt và làm tắc nghẽn mạch giao dịch của thị trường.

Dự báo về thị trường BĐS 2023, ông Đính cho rằng diễn biến thị trường nửa đầu năm sẽ không có nhiều biến động. Nhu cầu thị trường cũ chưa được đáp ứng có thể tiếp tục duy trì trong năm 2023, nhưng có khả năng giảm do thu nhập và việc làm khó khăn do tác động của tình hình kinh tế.

Bên cạnh đó, đầu năm 2023, lãi suất có giảm nhưng không đáng kể, vẫn ở mức cao dẫn đến áp lực giảm giá BĐS khó khả thi. Điều này khiến lực mua trên thị trường duy trì ở mức thấp.

Trong quý I/2023, lượng giao dịch vẫn sẽ thấp nhưng có thể duy trì ở mức tương đương cùng kỳ năm 2022 (do thị trường vẫn còn những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp). Từ quý II đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn nếu chính sách vĩ mô được triển khai như dự báo.

Về giá bán, trong quý I và nửa đầu quý II/2023, giá bán bình quân có thể giảm nhẹ rồi đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, giá bán sản phẩm sẽ tăng trở lại. Ở phân khúc căn hộ, giá căn hộ bình dân sẽ không giảm, thậm chí còn tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Trong khi đó, đất nền ở những khu vực quá phát triển, giá đã tăng quá mạnh sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những khu vực không có nhiều dự án, khả năng sẽ tăng cao.

Ông Đính nhận định, nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt, chắc chắn thị trường BĐS sẽ khởi động trở lại. Nếu điều chỉnh chính sách vĩ mô, giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường về dòng vốn, thủ tục đầu tư thì bắt đầu từ cuối quý I, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội được triển khai dở dang, Những vướng mắc ở giai đoạn trước có khả năng được giải tỏa, đẩy một nguồn cung mới vào thị trường.

Về cuối năm, nguồn cung phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ được cải thiện. Điều này sẽ giúp gỡ nút thắt về thanh khoản, giúp thị trường phục hồi.