Phân khúc bất động sản đi ngược thị trường

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản thương mại là “gã khổng lồ” vô hình mà thị trường cần tập trung phát triển trong thập kỷ tới.

Bởi điểm mạnh của phân khúc bất động sản này là tạo ra dòng tiền. Bất động sản thương mại bao gồm các tài sản như tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê, cửa hàng, cửa hiệu, mặt bằng bán lẻ, khách sạn, nhà hàng, bất động sản công nghiệp, nhà kho,…

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, hầu hết mọi người dành phần lớn thời gian trong ngày để làm việc tại văn phòng, mua sắm tại các trung tâm thương mại hay giải trí, nghỉ ngơi tại gia đình hoặc khu nghỉ dưỡng.

Nhìn vào tháp nhu cầu BĐS của Cushman & Wakefield, có thể thấy nhu cầu của con người từ cơ bản đến nâng cao đều phải gắn liền với BĐS. Ước tính giá trị đầu tư bất động sản thương mại của Việt Nam có thể lên tới hàng chục tỷ đô la để phục vụ nhu cầu của thành phố.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam còn khá non trẻ và chủ yếu tập trung tại TP.HCM và Hà Nội. Tỷ lệ dân số Việt Nam đứng thứ 15 trên thế giới với gần 100 triệu người, theo báo cáo từ Ngân hàng Thế giới.

Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ đô thị hóa cả nước cũng đã đạt trên 40%, đồng thời các đô thị cũng đón lượng lớn người nhập cư hàng năm và sự xuất hiện của thế hệ bùng nổ tiếp theo (Millennials và Thế hệ Z). ).

Tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM và Hà Nội vào khoảng 820 nghìn m2. Con số này thấp hơn nhiều lần so với các thị trường văn phòng trong khu vực như Tokyo (khoảng 10 triệu m2), Seoul (4,3 triệu m2) hay Singapore (2,6 triệu m2), theo báo cáo 2022. của Cushman & Wakefield.

Hầu hết thế hệ trước, đặc biệt là những gia đình di cư đến các thành phố lớn để lập nghiệp, đã làm việc rất chăm chỉ để giúp gia đình họ có cuộc sống tốt hơn. Họ muốn con cháu của họ có trình độ học vấn cao và một cuộc sống mà họ chưa đạt được. Nhu cầu bất động sản của thế hệ này chủ yếu là nhà ở và nhà xưởng.

Khi nền kinh tế cũng như mức sống của các hộ gia đình dần được cải thiện, các thế hệ sau có nhu cầu nhiều hơn về bất động sản thương mại.

“Có thể thấy rõ những con số tăng trưởng về nhu cầu thương mại từ thế hệ mới khi họ đến tuổi thuê nhà và sẵn sàng chi nhiều tiền hơn để nâng cao trải nghiệm bản thân như mua sắm, du lịch, y tế, giáo dục và các dịch vụ đi kèm”, bà Trang nói Bùi.

Ở các khu công nghiệp, tín hiệu đầu tiên và rõ ràng nhất là tăng trưởng việc làm. Sau khi nhà máy đi vào hoạt động, tất cả các bất động sản phụ trợ – nhà cho thuê, siêu thị, cửa hàng, cây xăng, khu vui chơi giải trí, trường học… sẽ tăng lên để đáp ứng nhu cầu.

Hầu hết các thành phố và thị trấn đều có pháp lệnh phân vùng, trong đó phác thảo những gì và ở đâu để xây dựng. Ví dụ: nếu một khu vực được lên kế hoạch sử dụng cho công nghiệp, mô hình phân vùng sẽ được giới hạn trong khu vực đó. Điều này cũng đúng đối với các phần của thành phố được quy hoạch làm khu thương mại và dân cư.

Một khu vực của thành phố cũng có thể được quy hoạch để sử dụng cho cả khu dân cư và thương mại, và thậm chí cho sản xuất công nghiệp. Điều đó giúp các nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn trong cách phát triển bất động sản của mình. Những khu vực này có thể là nơi tuyệt vời để đầu tư vào bất động sản thương mại, nhưng chỉ khi thành phố đã đầu tư đáng kể để biến mô hình phân vùng đó thành hiện thực.

Thời điểm tốt để đầu tư

Điển hình có thể kể đến thành phố Thủ Đức, là một trong những điểm nóng đầu tư lớn của TP.HCM với quy hoạch chi tiết các phân khu chức năng. Trong khi hạ tầng ở lõi trung tâm đã quá tải trước áp lực mở rộng nhanh, khó tìm quỹ đất trống thì giá trị đất đai đã lên đến ngưỡng khiến việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê không còn khả thi. và giá thuê văn phòng đã đạt đỉnh kể từ năm 2008.

Việc quy hoạch Khu phức hợp đô thị tài chính mới Thủ Thiêm dành thêm diện tích cho bất động sản thương mại là giải pháp tốt và khi Thủ Thiêm hoàn thành sẽ giảm bớt áp lực mà TP.HCM đang phải đối mặt. mặt đối mặt.

Trả lời câu hỏi thường gặp của nhà đầu tư: “Đầu tư BĐS thương mại vào thời điểm nào?”, bà Trang Bùi cho rằng cơ hội chính là ngay bây giờ, nếu tiếp cận đúng loại hình BĐS. bất động sản tại Việt Nam, với mức giá hợp lý.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cho rằng bất động sản thương mại có vòng đời trung bình nhất định, cho dù được chăm sóc tốt đến đâu. Khi vượt quá tuổi thọ đã đặt đó, giá trị của tài sản sẽ giảm và trở nên lỗi thời.

Ví dụ, một tòa nhà văn phòng được xây dựng lâu đời có thể không được lắp đặt internet tốc độ cao hoặc các thiết bị thông minh tiên tiến. Vì vậy, nhiều công ty công nghệ, tập đoàn thuê lớn trong thời gian qua không thể chọn đặt văn phòng tại những tòa nhà lỗi thời này dù nằm ở vị trí đắc địa.

Bên cạnh đó, khác với các dự án phát triển khu đô thị mới ở các quốc gia khác, việc thiếu các chính sách ưu đãi là một trong những trở ngại lớn nhất đối với sự tăng trưởng của bất động sản thương mại tại Việt Nam. .

Các nhà đầu tư và nhà đầu tư cần rất nhiều sự hỗ trợ từ chính phủ về các vấn đề liên quan đến pháp lý và thuế. Việc tạo dựng môi trường kinh doanh thuận lợi, minh bạch hơn sẽ là chất xúc tác thúc đẩy tốc độ phát triển bất động sản thương mại của Việt Nam.